Apa Itu Internal Rate Of Return (IRR)?

Internal rate of return (IRR) adalah metrik yang digunakan dalam analisis keuangan untuk memperkirakan profitabilitas investasi potensial. IRR adalah  tingkat diskonto  yang membuat nilai sekarang bersih (NPV) dari semua arus kas sama dengan nol dalam analisis arus kas yang didiskontokan.

Perhitungan IRR mengandalkan rumus yang sama seperti NPV. Ingatlah bahwa IRR bukanlah nilai dolar sebenarnya dari proyek tersebut. Ini adalah pengembalian tahunan yang membuat NPV sama dengan nol.

Secara umum, semakin tinggi tingkat pengembalian internal, semakin diinginkan investasi untuk dilakukan. IRR seragam untuk berbagai jenis investasi dan, dengan demikian, dapat digunakan untuk menentukan peringkat beberapa investasi atau proyek prospektif dengan dasar yang relatif sama. Secara umum, ketika membandingkan opsi investasi dengan karakteristik serupa lainnya, investasi dengan IRR tertinggi mungkin akan dianggap yang terbaik.

Cara Menghitung IRR di Excel

Menggunakan fungsi IRR di Excel membuat penghitungan IRR menjadi mudah. Excel melakukan semua pekerjaan yang diperlukan untuk Anda, sampai pada tingkat diskonto yang Anda cari. Yang perlu Anda lakukan adalah menggabungkan arus kas Anda, termasuk pengeluaran awal serta arus masuk berikutnya, dengan fungsi IRR. Fungsi IRR dapat ditemukan dengan mengklik ikon Sisipan Rumus ( fx ).

Berikut adalah contoh sederhana dari analisis IRR dengan arus kas yang diketahui dan periodik setiap tahun (terpisah satu tahun). Asumsikan sebuah perusahaan sedang menilai profitabilitas Proyek X. Proyek X membutuhkan pendanaan sebesar $250.000 dan diharapkan menghasilkan $100.000 dalam arus kas setelah pajak pada tahun pertama dan tumbuh sebesar $50.000 untuk setiap empat tahun berikutnya.

Dalam hal ini, IRR adalah 56,72% yang cukup tinggi. Excel juga menawarkan dua fungsi lain yang dapat digunakan dalam perhitungan IRR: XIRR, dan MIRR. XIRR digunakan ketika model arus kas tidak benar-benar memiliki arus kas periodik tahunan. MIRR adalah ukuran tingkat pengembalian yang mencakup integrasi biaya modal dan tingkat bebas risiko.
 

Memahami IRR

Tujuan akhir dari IRR adalah untuk mengidentifikasi tingkat diskonto, yang membuat nilai  sekarang dari jumlah arus kas masuk nominal tahunan sama dengan pengeluaran kas bersih awal untuk investasi. Beberapa metode dapat digunakan ketika mencari untuk mengidentifikasi pengembalian yang diharapkan, tetapi IRR seringkali ideal untuk menganalisis potensi pengembalian proyek baru yang sedang dipertimbangkan perusahaan untuk dilakukan.

Pikirkan IRR sebagai tingkat pertumbuhan yang diharapkan dihasilkan oleh investasi setiap tahun. Dengan demikian, ini bisa sangat mirip dengan tingkat pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR). Pada kenyataannya, sebuah investasi biasanya tidak akan memiliki tingkat pengembalian yang sama setiap tahunnya. Biasanya, tingkat pengembalian aktual yang dihasilkan oleh investasi tertentu akan berbeda dari perkiraan IRR-nya.
 

Untuk Apa IRR Digunakan?

Dalam perencanaan modal, salah satu skenario populer untuk IRR adalah membandingkan profitabilitas mendirikan operasi baru dengan memperluas operasi yang ada. Misalnya, perusahaan energi dapat menggunakan IRR dalam memutuskan apakah akan membuka pembangkit listrik baru atau merenovasi dan memperluas pembangkit listrik yang ada.

Sementara kedua proyek dapat menambah nilai bagi perusahaan, kemungkinan besar salah satunya akan menjadi keputusan yang lebih logis seperti yang ditentukan oleh IRR. Perhatikan bahwa karena IRR tidak memperhitungkan perubahan tingkat diskonto, seringkali tidak memadai untuk proyek jangka panjang dengan tingkat diskonto yang diharapkan bervariasi.

IRR juga berguna bagi perusahaan dalam mengevaluasi  program pembelian kembali saham . Jelas, jika sebuah perusahaan mengalokasikan dana yang cukup besar untuk membeli kembali sahamnya, maka analisis harus menunjukkan bahwa saham perusahaan itu sendiri adalah investasi yang lebih baik yaitu memiliki IRR yang lebih tinggi daripada penggunaan dana lainnya, seperti membuat gerai baru atau mengakuisisi perusahaan lain.

Individu juga dapat menggunakan IRR saat membuat keputusan keuangan misalnya, saat mengevaluasi polis asuransi yang berbeda menggunakan premi dan manfaat kematiannya. Konsensus umum adalah bahwa kebijakan yang memiliki premi yang sama dan IRR tinggi jauh lebih diinginkan. Perhatikan bahwa asuransi jiwa memiliki IRR yang sangat tinggi di tahun-tahun awal polis sering kali lebih dari 1.000%. Kemudian berkurang seiring waktu. IRR ini sangat tinggi pada masa awal polis karena jika Anda hanya melakukan satu pembayaran premi bulanan dan kemudian tiba-tiba meninggal, ahli waris Anda akan tetap mendapatkan manfaat sekaligus.

Penggunaan umum lainnya dari IRR adalah dalam menganalisis hasil investasi. Dalam kebanyakan kasus, pengembalian yang diiklankan akan mengasumsikan bahwa setiap pembayaran bunga atau  dividen tunai diinvestasikan kembali ke dalam investasi. Bagaimana jika Anda tidak ingin menginvestasikan kembali  dividen tetapi membutuhkannya sebagai pendapatan saat dibayarkan? Dan jika dividen tidak diasumsikan untuk diinvestasikan kembali, apakah dibayarkan, atau dibiarkan dalam bentuk tunai? 

Apa asumsi pengembalian uang tunai? IRR dan asumsi lainnya sangat penting pada instrumen seperti  anuitas , di mana arus kas bisa menjadi kompleks.
Akhirnya, IRR adalah perhitungan yang digunakan untuk tingkat pengembalian tertimbang uang (MWRR) suatu investasi. MWRR membantu menentukan tingkat pengembalian yang diperlukan untuk memulai dengan jumlah investasi awal yang memperhitungkan semua perubahan arus kas selama periode investasi, termasuk hasil penjualan.
 

Menggunakan IRR Dengan WACC

Sebagian besar analisis IRR akan dilakukan bersama dengan pandangan biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) dan perhitungan NPV perusahaan. IRR biasanya merupakan nilai yang relatif tinggi, yang memungkinkannya mencapai NPV nol.

Sebagian besar perusahaan akan membutuhkan perhitungan IRR berada di atas WACC. WACC adalah ukuran  biaya modal perusahaan  di mana setiap kategori modal  ditimbang secara proporsional . Semua sumber modal, termasuk saham biasa, saham preferen, obligasi, dan hutang jangka panjang lainnya, termasuk dalam perhitungan WACC.

Secara teori, setiap proyek dengan IRR lebih besar dari biaya modalnya harus menguntungkan. Dalam merencanakan proyek investasi, perusahaan akan sering menetapkan  tingkat pengembalian yang diperlukan  (RRR) untuk menentukan persentase pengembalian minimum yang dapat diterima yang harus diperoleh dari investasi yang bersangkutan agar bermanfaat. RRR akan lebih tinggi dari WACC.

Setiap proyek dengan IRR yang melebihi RRR kemungkinan besar akan dianggap menguntungkan, meskipun perusahaan tidak serta-merta mengejar proyek atas dasar ini saja. Sebaliknya, mereka kemungkinan akan mengejar proyek dengan perbedaan tertinggi antara IRR dan RRR, karena ini kemungkinan akan menjadi yang paling menguntungkan.

IRR juga dapat dibandingkan dengan tingkat pengembalian yang berlaku di  pasar sekuritas  . Jika perusahaan tidak dapat menemukan proyek dengan IRR yang lebih besar daripada pengembalian yang dapat dihasilkan di pasar keuangan, maka perusahaan dapat memilih untuk menginvestasikan uang di pasar. Pengembalian pasar juga dapat menjadi faktor dalam menetapkan RRR.
 

RR vs. Tingkat Pertumbuhan Tahunan Majemuk

CAGR mengukur pengembalian tahunan atas investasi selama periode waktu tertentu. IRR juga merupakan  tingkat pembelian tahunan ; namun, CAGR biasanya hanya menggunakan nilai awal dan akhir untuk memberikan perkiraan tingkat pengembalian tahunan. IRR berbeda karena melibatkan beberapa arus kas periodik mencerminkan bahwa arus kas masuk dan arus keluar sering kali terus-menerus terjadi dalam hal investasi. Perbedaan lainnya adalah bahwa  CAGR cukup sederhana sehingga dapat dihitung dengan mudah.
 

IRR vs. Pengembalian Investasi (ROI)

Perusahaan dan analis juga dapat melihat  laba atas investasi (ROI) saat membuat keputusan penganggaran modal . ROI memberitahu investor tentang pertumbuhan total, awal sampai akhir, dari investasi. Ini bukan tingkat pengembalian tahunan. IRR memberi tahu investor berapa tingkat pertumbuhan tahunan. Kedua angka biasanya akan sama selama satu tahun tetapi tidak akan sama untuk jangka waktu yang lebih lama.

ROI adalah persentase kenaikan atau penurunan investasi dari awal hingga akhir. Ini dihitung dengan mengambil perbedaan antara nilai masa depan saat ini atau yang diharapkan dan nilai awal asli, dibagi dengan nilai asli, dan dikalikan dengan 100.

Angka ROI dapat dihitung untuk hampir semua aktivitas di mana investasi telah dilakukan dan hasilnya dapat diukur; namun, ROI belum tentu yang paling membantu untuk kerangka waktu yang panjang. Ini juga memiliki keterbatasan dalam penganggaran modal, di mana fokusnya sering pada arus kas dan pengembalian berkala.
 

Keterbatasan IRR

IRR umumnya ideal untuk digunakan dalam menganalisis proyek penganggaran modal Ini dapat disalahartikan atau disalahartikan jika digunakan di luar skenario yang sesuai. Dalam kasus arus kas positif diikuti oleh arus kas negatif dan kemudian arus kas positif, IRR mungkin memiliki beberapa nilai. Selain itu, jika semua arus kas memiliki tanda yang sama (yaitu, proyek tidak pernah menghasilkan keuntungan), maka tidak ada tingkat diskonto yang akan menghasilkan NPV nol.

Dalam bidang penggunaannya, IRR adalah metrik yang sangat populer untuk memperkirakan pengembalian tahunan proyek; Namun, itu tidak selalu dimaksudkan untuk digunakan sendiri. IRR biasanya merupakan nilai yang relatif tinggi, yang memungkinkannya mencapai NPV nol. IRR sendiri hanya merupakan satu angka perkiraan yang memberikan nilai pengembalian tahunan berdasarkan perkiraan. Karena perkiraan dalam IRR dan NPV dapat berbeda secara drastis dari hasil aktual, sebagian besar analis akan memilih untuk menggabungkan analisis IRR dengan analisis skenario. Skenario dapat menunjukkan kemungkinan NPV yang berbeda berdasarkan asumsi yang bervariasi.

Seperti disebutkan, sebagian besar perusahaan tidak mengandalkan analisis IRR dan NPV saja. Perhitungan ini biasanya juga dipelajari dalam hubungannya dengan WACC perusahaan dan RRR, yang memberikan pertimbangan lebih lanjut. Perusahaan biasanya membandingkan analisis IRR dengan pengorbanan lainnya. Jika proyek lain memiliki IRR serupa dengan modal awal yang lebih sedikit atau pertimbangan asing yang lebih sederhana, maka investasi yang lebih sederhana dapat dipilih meskipun ada IRR.

Dalam beberapa kasus, masalah juga dapat muncul saat menggunakan IRR untuk membandingkan proyek dengan panjang yang berbeda. Misalnya, proyek dengan durasi pendek mungkin memiliki IRR yang tinggi, membuatnya tampak sebagai investasi yang sangat baik. Sebaliknya, proyek yang lebih panjang mungkin memiliki IRR yang rendah, menghasilkan pengembalian secara perlahan dan pasti. Metrik ROI dapat memberikan lebih banyak kejelasan dalam kasus ini, meskipun beberapa manajer mungkin tidak ingin menunggu jangka waktu yang lebih lama.
 

Berinvestasi Berdasarkan IRR

Aturan tingkat pengembalian internal adalah pedoman untuk mengevaluasi apakah akan melanjutkan proyek atau investasi. Aturan  IRR menyatakan bahwa jika IRR pada suatu proyek atau investasi lebih besar dari RRR minimum biasanya biaya modal, maka proyek atau investasi tersebut dapat dilanjutkan.

Sebaliknya, jika IRR pada suatu proyek atau investasi lebih rendah dari biaya modal, maka tindakan terbaik adalah menolaknya. Secara keseluruhan, meskipun ada beberapa keterbatasan pada IRR, ini merupakan standar industri untuk menganalisis proyek penganggaran modal.