Yuk, Kenali Apa Itu NJKP! Nilai Kena Pajak Untuk Properti, Bagaimana Perhitungannya

Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP merupakan salah satu komponen yang terdapat dalam perhitungan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Secara sederhana, NJKP dapat diartikan sebagai besaran nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang.

NJKP memiliki beberapa fungsi dalam penerapannya untuk perhitungan tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Fungsi utama dari NJKP adalah untuk membantu dalam menentukan secara tepat dan sesuai harga jual sebuah properti.

Lalu , bagaimana cara menghitung NJKP? Artikel berikut akan menjawabnya sekaligus menjelaskan lebih lanjut mengenai pengertian dan besaran NJKP.
 

Pengertian NJKP

Menurut Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan Pasal 6 ayat (3), NJKP adalah suatu persentase atau nilai yang menjadi dasar perhitungan pajak. NJKP merupakan bagian dari NJOP dan besaran nilainya berhubungan dengan besaran nilai NJOP.

NJKP atau assessment value dapat di angka yang sama dengan nilai jual, bahkan lebih rendah atau lebih tinggi. Hal ini sesuai dengan ketentuan hukum dalam undang-undang bahwa besaran nilai NJKP adalah minimal 20% dan maksimal 100% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Dengan penetapan Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) yang telah diresmikan, manajemen pajak bumi bangunan dibagi kedalam dua kategori, yaitu pemerintah pusat dalam kategori PBB-P3 dan pemerintah daerah dalam kategori PBB-P2. Dalam hal ini, sistem pemungutan dan penghitungan PBB-P2 mengikuti ketentuan UU PDRD. Artinya NJKP tidak lagi digunakan di PBB-P2, dan digunakan dalam PBB-P3.
 

Besaran NJKP

Persentase NJKP sebagaimana dimaksud pada ayat (3) ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan keadaan ekonomi nasional. Jumlah tersebut akan terus disesuaikan untuk mendorong stabilitas ekonomi dan rasa keadilan.

Dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000, terdapat beberapa rincian terkait besaran persentase NJKP yang ditetapkan oleh Pemerintah, yakni:

a. Untuk Objek Pajak Perkebunan, Pertambangan, dan Kehutanan, besaran NJKP adalah sebesar 40%.

b. Untuk Objek Pajak Perdesaan dan Perkotaan jika nilai NJOP-nya kurang dari Rp1 miliar, maka persentase NJKP-nya adalah sebesar 40%. Tetapi, jika nilai NJOP-nya lebih dari Rp1 miliar, maka NJKP-nya sebesar 20%.

Kemudian, ada Pasal 6 ayat (3) UU PBB No. 12 Tahun 1985 yang diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994 yang mengatur besaran NJKP sebesar 40% dan dibagi menjadi tiga bagian, yaitu:

Objek Pajak Perumahan, Wajib Pajak perseorangan dengan NJOP bumi dan bangunan sama atau lebih dari dari Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
 
a. Objek Pajak Perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 Ha (dua puluh lima hektar) dan dimiliki, dikuasai, atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN), badan usaha swasta, atau berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
 
b. Objek Pajak Ketuhanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan yang dalam rangka penyelenggaran kegiatan pemegang hak pengusahaan hutan dan pemegang hak pemungutan hasil hutan dan Pemegang Izin.
 

Cara Menghitung Nilai Jual Kena  Pajak

Dalam perhitungan NJOP, terdapat batas Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). NJOPTKP adalah batasan atas nilai objek pajak atas bumi dan bangunan yang tidak kena pajak dan memiliki besar potongan pajak yang berbeda-beda tergantung daerah.

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000, NJOPTKP untuk setiap wilayah Kabupaten atau Kota ditetapkan sebesar senilai Rp 12.000.000,- dengan ketentuan dibawah ini.

a. Dapat pengurangan NJOPTKP sebanyak 1 kali dalam 1 Tahun Pajak untuk setiap wajib pajaknya.
 
b. Mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya untuk 1 objek pajak yang memiliki nilai terbesar dan tidak dapat digabungkan objek pajak lainnya yang dimilikinya jika wajib pajak tersebut memiliki lebih dari 1 objek pajak.

Untuk lebih memahaminya, berikut contoh menghitung Nilai Jual Kena Pajak.

Pak Irwan memiliki sebuah rumah seluas 100 m2 dengan luas bangunan 80 m2. Jika harga NJOP tanah per meter di daerah tempat tinggal Pak Irwan sebesar Rp5 juta, sedangkan NJOP bangunan adalah Rp2 juta, maka perhitungan nilai NJOP dan NJKPnya adalah:

a.  NJOP Tanah = 100 x Rp5.000.000 = Rp500.000.000

b. NJOP Bangunan = 80 x Rp2.000.000 = Rp160.000.000

c. Total Nilai NJOP PBB Pak Irwan = Rp660.000.000

d. NJKP = 40% x (Rp660.000.000 – Rp12.000.000)

NJKP = 40% x Rp648.000.000

NJKP = Rp 259.200.000

Maka, Nilai Jual Kena Pajak rumah Pak Irwan sebesar Rp 259.200.000.
 

Perbedaan NJOP dan NJKP

NJOP sering disamakan dengan NJKP, padahal keduanya berbeda. NJKP adalah perhitungan besarnya pajak yang dipungut oleh pemilih properti. Bagaimana mengetahui besaran NJKP yang ditetapkan pemerintah sudah menentukannya juga untuk masyarakat. Persentase NJKP nanti akan dihitung kemudian dari besaran NJOP.  NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak merepresentasikan nilai jual suatu properti. Bisa sama atau bisa lebih rendah.  Nilai NJKP terendah adalah 20% dari NJOP atau yang paling tinggi adalah 100%. Di beberapa sektor, besaran NJKP sudah ditetapkan secara pasti oleh pemerintah. Misalnya untuk pertambangan NJKP adalah 40%. Disisi lain, untuk mendapatkan penghasilan kena pajak, sektor lain harus lebih dulu mencari NJOP.
 

Kesimpulan

Berdasarkan penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak yang berupa persentase atau besaran nilai yang dipakai sebagai dasar perhitungan pajak. NJKP adalah salah satu komponen dalam NJOP dalam perhitungan tarif pajak bumi dan bangunan. Karena, penting untuk mengetahui ketentuan tarif dan cara menghitung NJKP maupun NJOP.